银川市兴庆区人民政府

行政复议决定书

银兴政复决字〔2024〕25号

申请人：某某公司

法定代表人：杨某某，系公司总经理

被申请人：银川市兴庆区综合执法局

负责人：马**  职务：局长

地址：银川市兴庆区中山南街育才巷1号

申请人请求依法撤销被申请人作出的《行政处罚决定书》（银兴综执罚字2024〔0004〕号），于2024年3月14日向本机关提起行政复议，本机关依法于3月18日予以受理，现已审理终结。

申请人称：一、认定事实不清，遗漏共同当事人

1、根据《宁夏回族自治区房屋建筑工程质量投诉管理办法》第十条规定，建设单位是房屋建筑工程质量问题保修处理的首要责任单位，应做好房屋建筑工程质量投诉处理的有关工作，根据投诉问题的实际情况，组织勘察、设计、施工、监理等单位对质量问题进行分析，提出处理方案，并按方案实施。施工单位是房屋建筑工程质量问题保修处理的主

体责任单位，应按照《建设工程质量管理条例》依法履行保修义务。因此，涉案质量问题的调查处理中，施工单位亚翔建设集团有限公司应当作为涉案质量问题的主体责任单位，申请人仅仅是首要责任单位，主要负责协调施工单位进行维修。被申请人于2023年5月10日向申请人送达了《责令改正通知书》，并未向施工单位送达任何文书，也未向施工单位核实相关情况。本案中，申请人已经按照《责令改正通知书》的要求，组织了施工单位亚翔建设集团有限公司已对涉案质量问题进行了维修，2023年12月8日发现的质量缺陷，恰恰说明了施工单位亚翔建设集团有限公司维修不彻底或未完全维修，不能表明申请人存在未组织施工单位维修的情形，被申请人作出的涉案《行政处罚决定书》对此未予调查。

2、申请人与涉案小区业主签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》明确约定第十八条及附件八，亚翔建设集团有限公司对涉案小区质量承担连带担保责任。涉案《行政处罚决定书》仅仅认定了《银川市商品房买卖合同（预售）》中的质量保修期间，未对此事实予以认定。

3、根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。第六十六条规定,违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第九条,房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。根据前述规定，施工单位亚翔建设集团有限公司是涉案质量缺陷或瑕疵的最终责任承担者，应当作为本案共同当事人参与调查。

二、程序违法，客观上剥夺了申请人享有的法定权利。

申请人于2024年1月17日接到被申请人要求到被申请人处领取《行政处罚事先告知书》的电话通知，申请人在被申请人处领取《行政处罚事先告知书》时要求申请人的委托人倒签送达时间为2024年1月9日，因此，被申请人客观上没有给予申请人提出陈述、申辩或者要求听证的权利，客观上剥夺了申请人享有的法定权利。

三、适用法律错误。

本案中，申请人已通过协调施工单位亚翔建设集团有限公司履行了保修义务，对于部分维修部位仍然存在质量瑕疵的问题，足以说明施工单位亚翔建设集团有限公司存在未按规定履行保修义务的行为。同时，涉案《行政处罚决定书》并未说明拖延履行保修义务的期间违反了国家规定，行政处罚责任不同于民事责任，行政处罚的前提是法律、行政法规必须有明确规定，本案中，国家并无明确的拖延履行期间的明确规定，故被申请人并未说明申请人拖延履行的期间违反了国家规定。

综上，被申请人作出的《行政处罚决定书》认定事实不清，遗漏了共同当事人，且程序违法，适用法律错误，应予以撤销，望支持申请人的复议请求。

被申请人称：一、申请人违法行为事实清楚、证据确凿、法律依据适用准确。2023年5月8日，答复人接到银川市住房和城乡建设局移交的《关于商请对某某小区二期项目违法违规行为进行查处的函》，函中反映某某小区二期项目存在地下室漏水，墙面腻子起皮、返潮、返碱，水流顺楼梯间流入到地下一层地面，地面呈积水的现象，银川市住房和城乡建设局工作人员曾多次现场协调处理，作为建设单位的申请人均推诿拖延不予处理。经执法人员现场勘察发现以上情况属实，依法向申请人下达了《责令改正通知书》，要求其于指定期限内对上述问题进行保修处理。

经调查，该项目是由申请人于2017年开发建设，于2019年7月25日取得《建设工程竣工验收备案表》，同年7月交付使用。申请人出具的《兴庆区某小区住宅质量保证书》载明：项目工程的外墙防渗漏保修期限自通知入住之日起5年，因此案涉地下室及地下车库漏水问题发生在保修期内，申请人未于整改期限内解决漏水问题，违背了申请人的承诺以及有关法律规定。为解决上述问题，申请人于2023年6月13日向答复人提交《关于兴庆区某小区延期维修申请及承诺》，承诺于2023年8月10日全部维修完毕，但截至2023年12月8日，经银川市建设工程质量监督站邀请专家组会同申请人、物业单位现场论证，论证结果为地下室及地下车库漏水问题仍然未全部解决。以上事实有案卷证据为证。

申请人的行为违反了《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》第四十四条第二款“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的内容，对所销售的商品房承担质量保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，造成房屋原有功能的损害，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房购买人应当按照住宅使用说明书的要求使用商品房”之规定，依据《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》第五十一条“违反本条例规定，房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处五千元以上一万元以下的罚款”之规定，答复人根据申请人的行为以及认定的事实，依法对申请人作出的行政处罚，事实清楚、证据确凿、适用法律准确。

二、答复人事实认定清楚，申请人是本案行政相对人

《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任……”《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。......”（上述条文中所称《规定》指《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》），《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》第四十四条第二款规定“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的内容，对所销售的商品房承担质量保修责任。......”以上法规规章均对作为开发商的申请人承担商品房质量保修责任做出明确规定，法规明确要求申请人在交付房屋使用时必须出具《两书》，并对最低保修期进行了强制性规定，因此，申请人作为建设单位其保修责任是法定的、强制性的，并不因约定而发生转移，故而，申请人是本案的违法行为的适格主体。

申请人辩称“答复人认定事实不清，遗漏共同当事人，施工单位（亚翔建设集团有限公司）应承担连带责任”的主张属民事合同法律关系问题，申请人应明确区分民事责任和行政责任，行政责任依据法律行政法规规章等公法设定，由行政主体基于行政职权对违反行政管理秩序的相对人给予行政制裁。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，施工单位应承担建设工程质保责任，根据《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，房地产开发企业应承担商品房保修责任，该义务是由法律法规设定的具有强制性的法定义务，该义务不因任何民事主体间的意思自治发生转移和变化。两个责任主体在民事活动中因意思自治以及合同约定等民事法律关系中的相关行为导致施工单位需对建设单位的相关责任承担连带责任的，双方应通过民事诉讼或者民商事仲裁解决，行政权不得干预民事合同纠纷，民事合同的约定内容亦不能免除或减轻行政相对人因法律强制规定而需承担的公法上的责任和义务，即申请人不得以施工单位依据民事合同约定应当承担民事连带责任为由排除自己的行政责任。针对申请人提出的施工单位涉嫌拖延履行保修义务的行政违法行为，应由具备相关执法主体资格的部门核实基本事实后另案处理，答复人职权清单中仅有“房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的处罚”事项，职权编码：02A1372001，根据职权法定原则，申请人的该主张答复人无权进行处理。

三、答复人作出行政处罚决定程序合法，不存在剥夺申请人陈述申辩权利的情形

本案依法经过现场勘验、调查询问等一系列调查取证程序，于2023年12月21日立案，调查终结后执法人员经内部集体讨论认为本案事实清楚、证据充分、定性准确，根据《中华人民共和国行政处罚法》第五十七条第一款第一项之规定，属于应当给予行政处罚之情形，建议处以罚款6000元的行政处罚决定，并将该意见提交至局法制办进行法制审核，经审核本案事实清楚、证据合法充分、适用法律准确。2024年1月4日经内部审批，答复人于2024年1月9日依法向申请人下达《行政处罚预先告知书》（银兴综执行罚告字2024〔0001〕号），当事人于当日前往答复人办公场所签收上述文书，答复人对其直接送达相关文书并告知其权利义务；2024年1月17日经内部审批，答复人于2024年2月26日作出《行政处罚决定书》（银兴综执罚字2024〔0004〕号），2024年2月29日答复人依法在申请人办公场所采取留置送达的方式向申请人送达了《行政处罚决定书》。法定期间内申请人未通过任何口头或者书面方式向答复人提交陈述申辩意见。案件调查及决定过程中参与的执法人员、法制审核人员均具有合法资格，全过程符合法定程序的规定。

申请人辩称“答复人2024年1月17日通知其签收《行政处罚预先告知书》，并要求其将送达时间倒签至2024年1月9日，剥夺陈述申辩权利”的主张属无中生有。2024年1月9日申请人在答复人办公场所签收《行政处罚预先告知书》（光盘4中事先告知第4分钟记载），2024年1月17日答复人电话通知申请人欲向其送达《行政处罚决定书》，申请人以“公司已经放假”为由未成功送达（光盘4行政处罚决定）。以上均有执法记录仪视频为证。

因此，答复人作出行政处罚决定程序合法，保证了申请人申述申辩的权利。

四、申请人拖延履行保修义务的违法行为事实清楚

申请人客观上存在拖延履行保修义务的违法行为事实清楚，有以下事实证据予以证明：一是地下室及地下车库漏水问题自出现至案件调查终结，持续时间过长。银川市住房和城乡建设局2023年5月8日移交的《关于商请对某某小区二期项目违法违规行为进行查处的函》（银住建函字〔2023〕152号）其中明确载明“关于地下室墙面漏水问题我局工作人员曾多次现场协调处理，建设单位至今推诿拖延不予处理”，附件2中共银川市委督查室《关于办理人民网留言的通知》（095号）中记载“某小区1区2期，3号楼2单元电梯口漏水长达两年多未解决”……以上证据均可证明经业主长时间投诉及住建主管部门多次沟通后，申请人仍拖延履行保修义务，故将该违法行为线索移交答复人启动处罚程序；二是申请人整改墙面漏水问题具有必要性。地下室及地下车库长期漏水不仅会造成墙面返潮、空鼓开裂、墙体渗漏等问题，严重者更会损坏基础结构，造成安全隐患，该项目交付时间为2019年7月，保修期为5年，剩余保修期限并不宽裕，答复人要求申请人于合理期间内完成整改确有必要；三是申请人未按承诺完成整改，亦未在责令改正期限内完成整改，属逾期不改的情形。申请人于整改期内未完成整改，向答复人提交《关于兴庆区某小区延期维修申请及承诺》明确保证“……申请顺延维修时间，我公司承诺于2023年8月10日前所有投诉问题全部维修完毕，如到期未处理我公司承担相应处罚”，收到申请后，答复人本着知错能改，善莫大焉的原则，仍对申请人采取包容态度，但直至2023年12月8日时止，经各方现场论证结论得出申请人仍未解决漏水问题，充分证明申请人拖延履行保修义务，有违诚实守信原则。

综上，答复人针对申请人的违法行为所作出的行政处罚认定事实清楚、证据合法充分、适用法律依据准确、程序合法、处罚适当、符合过罚相当的原则。

经审理查明：2023年5月8日，被申请人收到银川市住建局《关于商请对某某小区二期项目违法违规行为进行查处的函》，发现申请人涉嫌存在建设工程拖延履行保修义务的违法行为，2023年5月10日被申请人下达《协助调查通知书》并于同日进行现场勘验后向申请人下达《责令改正通知书》。2023年10月8日被申请人向银川市住建局出具《关于商请对某某小区二期项目涉及漏水楼栋现场维修效果予以认定的函》，同日经专家论证，某小区3号楼，5号楼仍存在部分渗漏水情况。2023年12月21日本案由被申请人依法立案，2024年1月4日向申请人下达《行政处罚预先告知书》，2024年2月26日被申请人作出罚款6千元的行政处罚决定。

本机关认为：根据《银川市兴庆区人民政府关于公布政府工作部门权责清单的通知》（银兴政发〔2024〕16号）及《银川市兴庆区人民政府关于公布兴庆区政府各部门（单位）权责清单的通知》（银兴政办〔2021〕47号）规定，兴庆区综合执法局具有“房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的处罚”的权责，本案中某某小区二期项目涉及漏水楼栋在被申请人下达《责令改正通知书》后，漏水情况仍然存在，申请人未妥善履行保修义务，被申请人作出罚款6千元的行政处罚认定事实清楚、适用法律正确、内容适当。被申请人在受案后，依法履行了调查、询问、处罚前告知等，符合法定程序。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：对被申请人作出的《银川市兴庆区综合执法局行政处罚决定书》（银兴综执罚字2024〔0004〕号）依法予以维持。

申请人如对本决定不服，可以自接到行政复议决定书之日起15日内向银川铁路运输法院提起行政诉讼。

2024年4月24日